地鐵是如何影響周圍的房價的？

        實(shí)際上關(guān)于地鐵和房價學(xué)術(shù)界有很多研究。

        比如：Cervero et al. (2004)發(fā)現(xiàn)，距離地鐵站400米到800米距離的房子，價格比周邊其他房子貴出6.4%到45%！Debrezion et al. (2007)的研究結(jié)果顯示，房子與地鐵站的距離每減少250米，價格上漲2.4%。當(dāng)然以上都是使用國外數(shù)據(jù)所做的研究。

        2015年最新一期的《Regional Science and Urban Economics》發(fā)表了清華大學(xué)的Yangfei Xu,Siqi Zheng和北京大學(xué)的Qinghua Zhang的一篇文章，研究內(nèi)容為：北京實(shí)施限行政策前后，地鐵周邊房價如何變化。該文章使用的數(shù)據(jù)位高德地圖的數(shù)據(jù)庫（衡量私人交通和地鐵交通的便利性以便構(gòu)造交通替代指數(shù)）和我愛我家的房屋銷售數(shù)據(jù)，研究期間為2004——2010年。（北京限行政策出臺年份為2008，實(shí)際生效為2011）

        一、為什么該文章要選擇北京限行政策前后地鐵周圍的變化？

        這一點(diǎn)對于解釋地鐵——房價關(guān)系很關(guān)鍵。因?yàn)榇蟊娡ǔ：雎粤说罔F影響房價的潛在前提。

        越靠近地鐵的房子越貴，背后的原因之一就在于地鐵的交通便利性。但是地鐵不是唯一的出行方式，私家車和地鐵是相互替代的交通工具。如果一個城市開私家車上班、出行和坐地鐵一樣方便，成本也差不多，那么房子靠近地鐵就沒什么優(yōu)勢，地鐵影響房價的前提就會大打折扣。而越是私人交通不方便的城市（購車成本高，道路擁擠，油價高），私人交通對地鐵的替代性越低，地鐵對房價的影響也就越大。

        二、這篇研究的結(jié)論告訴我們什么？

        1、政府通過限行政策，提高了人們購買地鐵附近房子的意愿，這種購買意愿提高了1.8%——2.7%。

        這個結(jié)論推廣一下，我們可以認(rèn)為，不同的城市中，地鐵對于房子價格的影響是不一樣的。越是私人交通不便利的城市（北京、上海），地鐵對于房價的影響越大。反之亦然。

        2、這些愿意為地鐵附近房子支付高溢價的人群，其溢價支付意愿比原房價溢價提高了36%——60%。

        解釋一下：假設(shè)某個房子A“僅僅是因?yàn)榈罔F便利性”比附近的另一個房子B價格高1000元/平，那么在北京限行政策出臺后，這些愿意購買A房子的人，會愿意支付比B高1360——1600/平的價格。所以城市中這種由于地鐵所產(chǎn)生的房屋價格溢價，是與私人交通成本和人們的收入相聯(lián)系的。

        3、即便是在同一城市中，同樣靠近地鐵站的房子，其“溢價能力”也不相同，這也是由私人交通和公共交通便利程度的差別所影響的。

        4、北京市地鐵周邊的房價與非周邊的房價差在拉大——說明地鐵對房價的影響越來越大！就北京這個地區(qū)而言，地鐵對房價的影響是在逐漸增加的。那么其他城市的情況如何？我相信或許會有與北京不同的一個結(jié)論。